审理法院：北京市第二中级人民法院

案号：（2017）京02民终3291号

案由：房屋租赁合同纠纷

裁判日期：2017年05月31日

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2017）京02民终3291号

上诉人（原审被告）：张某霞，女。

委托诉讼代理人：李某某（张某霞之子）。

委托诉讼代理人：曹庆国，北京市隆平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李某文，男。

委托诉讼代理人：李某（李某文之女）。

委托诉讼代理人：孙华坤，北京天斗律师事务所律师。

上诉人张某霞因与被上诉人李某文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院

（2016）京0101民初17826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某霞上诉请求：要求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回李某文的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，我增设塑料板不属于新的搭建行为，并未改变房屋建筑主体和承重结构，不构成根本违约；补充协议约定的"违法活动"不包括扩建行为；一审法院认定李某文享有合同解除权属于适用法律错误；李某文向我收取2017年租金表明其愿意继续履行合同，一审判决违反了意思自治原则；一审法院并未向我释明可就装饰装修损失要求赔偿，违反法定程序；本案李某文构成重复起诉，一审法院违反一事不再理原则。

李某文辩称：同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张某霞未经我同意在房屋顶部反复两次加盖，改变了房屋主体结构、承重结构，且第二次扩建使用的不仅是塑料板，还有钢结构；违反规划法规的行为也是违法行为；我通过两次诉讼足以表明我不同意张某霞违法建设的行为，我预收租金明时已表明双方纠纷处理最终以法院判决为准，双方并未对继续履行合同达成任何协议。

李某文向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋租赁协议；2、要求张某霞自承租房屋及院落内腾退；3、要求张某霞将涉案房屋恢复原状，具体为将自行搭建在承租房屋的二层自建房（除西数第一间之外）拆除，恢复成水泥平顶。

一审法院认定事实：位于北京市东城区**胡同×号房（北房五间，建筑面积77.8平方米）登记在李某文名下。2009年9月5日，李某文、张某霞订立《房屋租赁协议书》，约定李某文将涉案房屋及院落出租给张某霞使用，年租金7万元，合同期自2009年9月16日至2019年9月16日。合同约定，张某霞在租赁期内应遵纪守法，不应在房屋内进行违法活动（如有违法与李某文无关）。如张某霞需要进行装修应与李某文协商后方可动工，但不得损坏主体结构。李某文向张某霞提供空房，装修及一切设施的费用张某霞自理。装修好的门窗及建的门楼及卫生间及设施走时归李某文所有。2009年9月16日，双方订立补充协议，将租期延长至2024年9月16日，年租金七万元，并约定租期内如有违法活动，李某文有权解除合同。

2012年11月7日，李某文曾以张某霞违反合同约定擅自在涉案房屋二层东侧加建三间自建房为由起诉，要求解除双方之间的租赁合同，并由张某霞赔偿损失等。诉讼中，法院查明双方于2009年9月5日订立合同时，涉案房屋南侧有一简易房及钢制楼梯，涉案房屋的二层西侧有两间房，东侧为略带排水坡度的平顶，其北边和东边各有高约1.2米的墙体。经法院勘验现场，张某霞已将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑，与涉案房屋上的二层房屋连通，张某霞另在涉案房屋二层东侧扩建三间房屋。该案庭审中，李某文表示张某霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李某文同意，但李某文并不知道张某霞后来擅自扩建的东侧三间房的情况；张某霞对此不予认可，辩称在扩建这三间房屋时李某文曾多次到现场监督施工队施工，并亲自协调与邻居之间的纠纷，对此张某霞申请多位证人出庭作证。李某文出示2010年4月23日的照片作为反证，证明其对扩建并不知情。法院经审理认定张某霞虽未举出李某文知情并同意张某霞在涉案房屋上扩建二层东侧两间房的直接证据，但证人证言能证实张某霞的答辩意见，李某文对此提供了网站上截屏的照片作为反证，该照片显示在2010年4月23日涉案房屋二层最东侧的一间房虽没有搭建完工，但是已经能看见张某霞扩建的东侧两间房的房顶，结合李某文知情并同意张某霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修及与案外人签订关于协调**胡同甲24号施工的协议书等案件相关情况，法院对证人证言以及李某文提供的照片的真实性予以采信，故李某文对张某霞在涉案房屋二层搭建东侧两间房的事实知情并认可的事实法院予以确认。至于张某霞所述其在2010年9月份将最东侧墙体在原有高度上砌高1.2米并搭建最东侧一间简易房，李某文也是知情的意见，因张某霞就此未举出充分证据，故该项意见不予采纳。考虑到涉案房屋二层上原本就有两间不在产权证范围内的房屋以及李某文知情并认可张某霞加盖东侧两间房屋的事实，张某霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，并不是造成涉案房屋建筑主体结构和承重结构改变的主要原因，张某霞的行为不足以构成根本违约从而使李某文获得合同的解除权，故判决驳回李某文的诉讼请求。

后李某文不服上述一审判决提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后李某文向北京市高级人民法院提出再审申请，北京市高级人民法院裁定驳回李某文的再审申请。

2013年9月6日，北京市东城区城市管理监察大队向李某文出具《信访请求答复意见书》，告知李某文**胡同×号房屋存在的二层违建系李某文、张某霞在不同时期先后搭建的。街道综合执法组对该处房屋张贴了《告知书》，要求违法建设人限期自行拆除，否则将采取综合执法进行强拆。目前，此处房屋已列入街道拆违台账。

后有关部门对涉案房屋的二层自建房进行强拆。根据双方认可的照片及当庭陈述显示，强拆时，有关部门将涉案房屋二层部分房屋主体结构拆除，部分房屋仅将屋顶拆除。对此，李某文称西数第一间房顶拆除一半，西数第二间房顶及墙体拆除，客厅房顶拆除，客厅门窗拆除，西数第三间房顶、墙体均拆除，西数第四间房顶、门窗拆除，西数第五间房顶拆除，其余均未拆除。张某霞称西数第一间房顶没有拆除、第五间房顶拆除一半，其他均认可李某文的陈述。

2016年6月20日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局向张某霞下达《限期拆除决定书》，称2016年4月20日，有关部门在检查中发现张某霞于2009年9月在北京市东城区**胡同24号院北房上建设的一处砖混结构未取得相关手续，违反相关规定，要求张某霞在15日内自行拆除，逾期不拆除将依法实施强制拆除。

诉讼中，法院现场勘验，涉案房屋二层自建房现状为房顶均由彩钢板及塑料板搭建，客厅利用原拆除的木质门窗围挡，西数第二、三间由钢结构支撑，形成空场，堆放杂物，空场内隔出一间简易围挡，内有床铺一张。西数第一间、第四间、第五间房屋有吊顶，并有床铺。张某霞称有关部门拆除房屋部分结构和房顶后，其利用剩余墙体采用彩钢板及塑料板搭建简易棚用于堆放杂物及防止一层漏水，并没有加盖自建房。张某霞同意将除西数第一间自建房外的其余钢结构、简易建筑全部拆除，恢复成水泥平顶。2016年11月23日，双方确认张某霞已将涉案房屋二层部分自建房及钢结构拆除，留有东侧墙体（牌匾悬挂墙，该墙系李某文向张某霞交付涉案房屋时即存在，后张某霞在原墙体基础上加高约一米）、客厅（客厅留有阳光板的屋顶，隔断木板已拆除）及客厅内的卫生间、西数第一间自建房（李某文所建），部分钢结构已拆除放倒、但部分钢结构仍保留。2016年12月16日，双方确认张某霞又将涉案房屋东侧墙体部分拆除，剩余约1.2米高墙体，客厅及客厅内的卫生间拆除。

对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、李某文出示《恢复原状通知》及邮寄回执查询，证明李某文于2015年10月12日要求张某霞将扩建的房屋恢复原状。经质证，张某霞否认收到上述通知。2、李某文出示录音证据，证明张某霞收到《恢复原状通知》，经质证，张某霞认可该证据的真实性。录音证据中，李某文要求张某霞将涉案房屋二层恢复成两间自建房，其余均拆除。张某霞表示其在有关部门实施强拆后并没有新加建自建房，仅搭建简易棚。

一审法院认为：李某文、张某霞建立的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。合同中约定如张某霞需要进行装修应与李某文协商后方可动工，不得损坏主体结构。相关法律及司法解释亦规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，法院应依照上述规定处理。根据双方前案诉讼情况，张某霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李某文同意，李某文知情并认可张某霞加盖东侧两间房屋的事实，后法院认定张某霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，张某霞的行为不构成根本违约，李某文不享有合同的解除权。后有关部门将涉案房屋二层自建房强制拆除部分主体结构及屋顶，李某文、张某霞本应将剩余未强制拆除部分自行拆除，但张某霞非但未自行拆除，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，上述行为系新的加建行为，该行为未取得李某文同意并改变了房屋建筑主体和承重结构，在李某文要求的合理期限内仍未予恢复，构成根本违约，李某文据此要求解除合同并由张某霞腾退承租房屋及院落，理由正当，法院予以支持。虽然诉讼前、诉讼中张某霞已将涉案房屋二层自建房部分拆除，但院落内仍留有部分李某文及张某霞搭建的自建房，张某霞应将上述自建房一并腾退。关于张某霞认为本次诉讼与前次诉讼事实与理由相一致的抗辩意见，虽然《限期拆除决定书》记载该砖混结构建设于2009年9月，但根据双方当事人的陈述及提交的证据可认定，李某文现认为张某霞存在违约的加建行为与前次诉讼认定的自建房非属同一标的物，系在前次诉讼标的物被有关部门强制拆除后又新形成的标的物，因此张某霞的上述抗辩意见，理由不足，法院不予采信。张某霞关于加建自建房非属补充协议中"违法活动"的意见，根据合同的文意解释，该"违法活动"并不仅限于经营活动中的违法行为，因此该抗辩意见，法院不予采信。因前次诉讼中，李某文并未主张张某霞加建自建房系违法行为而要求解除，故法院未对此予以认定。李某文要求张某霞拆除涉案房屋二层自建房（除西数第一间之外）并恢复水泥平顶的诉讼请求，现北京市东城区城市管理综合行政执法监察局已向张某霞下达《限期拆除决定书》，要求张某霞限期将二层自建房拆除，因此是否拆除自建房已被有关部门处理，正在执行处理事项，法院对李某文以租赁合同纠纷为由要求将涉案房屋恢复原状一事，不予处理。据此，一审法院判决：一、解除李某文与张某霞之间的《房屋租赁协议书》及补充协议；二、张某霞于判决生效后三十日内将位于北京市东城区**胡同×号房屋、院落及院落中的自建房腾退；三、驳回李某文其他诉讼请求。

二审期间，双方均未提交新的证据。本院认定的事实与一审无异。

本院认为：李某文和张某霞签订的《房屋租赁协议书》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同中约定如张某霞需要进行装修应与李某文协商后方可动工，不得损坏主体结构。相关法律及司法解释亦规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，法院应依照上述规定处理。根据双方前案诉讼情况，张某霞将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过李某文同意，李某文知情并认可张某霞加盖东侧两间房屋的事实，后法院认定张某霞于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，张某霞的行为不构成根本违约，李某文不享有合同的解除权。后有关部门将涉案房屋二层自建房强制拆除部分主体结构及屋顶，李某文、张某霞本应将剩余未强制拆除部分自行拆除，但张某霞非但未自行拆除，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，上述行为系新的加建行为，该行为未取得李某文同意并改变了房屋建筑主体和承重结构，在李某文要求的合理期限内仍未予恢复，构成根本违约，李某文据此要求解除合同并由张某霞腾退承租房屋及院落，理由正当，应予支持。关于张某霞认为李某文构成重复起诉的上诉意见，根据双方当事人的陈述及提交的证据可认定，李某文现认为张某霞存在违约的加建行为与前次诉讼认定的自建房非属同一标的物，系在前次诉讼标的物被有关部门强制拆除后又新形成的标的物，因此张某霞的上述抗辩意见，理由不足，本院不予采信。李某文向张某霞预收2017年租金的行为不代表双方就继续履行合同达成一致，张某霞关于一审判决违反意思自治原则的上诉主张没有事实依据。张某霞关于一审法院违反程序的上诉意见于法无据。综上，张某霞的上诉理由不成立；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由张某霞负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 李桃

审判员 孟龙

审判员 王云

二〇一七年五月三十一日

书记员 陈雪