北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2021）京03民终1871号

上诉人（原审被告）：王某军，男。

上诉人（原审被告）：尹某，男。

被上诉人（原审原告）：王某雷，男。

委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。

原审被告：某餐饮管理有限公司。

法定代表人：王某军，厨师长。

委托诉讼代理人：王某雨，该公司职员。

上诉人王某军、上诉人尹某因与被上诉人王某雷、原审被告某餐饮管理有限公司（以下简称某餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京****民初*****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法适用独任制开庭对本案进行了审理。上诉人王某军、上诉人尹某，被上诉人王某雷之委托诉讼代理人占乐胜，原审被告某餐饮公司的委托诉讼代理人王某雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王某雷一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用全部由王某雷承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒王某雷。尹某分别于2013年4月11日向王某雷支付《租赁合同1»履约保证金35000元、2014年11月14日向王某雷支付《租赁合同2》履约保证金2万元，2016年3月25日至2017年11月29日期间向王某雷支付租金共计517274.6元，王某军于2017年1月19日至2018年12月4日期间向王某雷支付租金共计29万元，尹某于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王某雷缴纳租金1164910元，王某军曾以现金的方式向王某雷的雇员李某缴纳租金40万元。一审法院以尹某未提供相应的证据证明其于2016年之前缴纳的租金所属租赁期间为由，拒绝认定该1164910元已付租金属于王某雷主张的欠付租金期间的租金，王某雷没有提供其他证据证明该笔已付款项的目的，一审法院认定事实的证据存在严重缺陷。尹某系提前履行债务，且该履行不损害债权人利益，没有给王某雷造成额外负担。除租赁合同关系外，尹某与王某雷不存在其他债权债务及合作关系，且王某雷没有拒绝受领，该笔已付租金应当按照双方《房屋租赁合同》约定的租金期间认定为提前履行的租金。

尹某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王某雷一审全部诉讼请求或将本案发回重审。2.诉讼费用全部由王某雷承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒王某雷。尹某分别于2013年4月11日向王某雷支付《租赁合同1》履约保证金35000元、2014年11月14日向王某雷支付《租赁合同2》履约保证金2万元，2016年3月25日至2017年11月29日期间向王某雷支付租金共计517274.6元，王某军于2017年1月19日至2018年12月4日期间向王某雷支付租金共计29万元，尹某于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王某雷缴纳租金1164910元，王某军曾以现金的方式向王某雷的雇员李某缴纳租金40万元。一审法院以尹某未提供相应的证据证明其于2016年之前缴纳的租金所属租赁期间为由，拒绝认定该1164910元已付租金属于王某雷主张的欠付租金期间的租金，王某雷没有提供其他证据证明该笔已付款项的目的，一审法院认定事实的证据存在严重缺陷。尹某系提前履行债务，且该履行不损害债权人利益，没有给王某雷造成额外负担。除租赁合同关系外，尹某与王某雷不存在其他债权债务及合作关系，且王某雷没有拒绝受领,该笔已付租金应当按照双方《房屋租赁合同》约定的租金期间认定为提前履行的租金。2.一审法院适用法律错误，王某军交付租金的行为不构成债务加入，不负有向王某雷交付租金的连带义务。债务加入应当达成三方合意，或在债务人与第三人或债权人与第三人之间达成双方合意，在债务人与第三人之间达成双方合意的,债权人无权要求第三人向其履行债务。根据合同相对性原则，尹某与王某军存在股权转让关系，基于股权转让关系尹某与王某军达成了代为支付租金的双方合意，王某雷虽未拒绝第三人履行，但该履行与房屋租赁合同债务关系基于两个不同的法律关系，该合意并非三方合意，不构成债务加入，房屋租赁合同的债权人王某雷无权基于房屋租赁合同关系要求第三人尹某承担连带履行债务的责任。

王某雷辩称，同意一审判决，不同意王某军、尹某的上诉请求。王某军代付租金构成债务加入，应当承担连带给付责任。尹某、王某军承租王某雷的房屋，应当承担支付租金的义务，合计应付租金为1425000元，而承租期间尹某付517274.6元，王某军付89万元，欠付617725.4元。王某军主张向李某支付40万元现金租金，不符合常理，也没有证据支持。

某餐饮公司述称，同意王某军、尹某的上诉意见。

王某雷向一审法院起诉请求：1.判令王某军、尹某、某餐饮公司向王某雷支付租赁期间拖欠的房屋租金共计617725.40元;

2.判令王某军、尹某、某餐饮公司支付迟延支付租金的违约金100000元（按每天所欠租金的1%,自2018年7月15日暂计至2020年4月2日）；3.判令王某军、尹某、某餐饮公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2013年3月2日，王某雷作为出租方（甲方）与尹某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由尹某承租坐落于北京市通州区中关村科技园区某地1号、2号底商部分房屋（以下简称1号、2号底商），租赁用途为餐饮，租赁期限为5年，自2013年4月11日起至2018年4月10日止，其中2013年3月2日至2013年4月10日为装修期，装修期内不收取租金（如租赁期限不足5年，装修期收取租金）。合同第三条约定：甲方向乙方收取的租金为税后租金，甲方不向乙方提供租金发票。租金第一至三年每年租金为40万元，第四至五年每年租金为46万元。签约当日乙方应向甲方支付履约保证金35000元。租金采取每半年一付的方式，乙方应在签约当日支付第一期租金，以后每期租金均在每年3月25日和9月25日前支付。合同另就违约责任等进行了约定。上述合同签订后，王某雷将1号、2号底商交付尹某使用，尹某在该房屋内进行餐饮经营。

2014年11月14日，王某雷作为出租方（甲方）与尹某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定由尹某承租坐落于北京市通州区中关村科技园区某地3号底商部分房屋（以下简称3号底商），租赁用途为餐饮，租赁期限为5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，其中2014年11月15日至2015年1月14日为装修期，装修期内不收取租金（如租赁期限不足5年，装修期收取租金）。合同第三条约定：甲方向乙方收取的租金为税后租金，甲方不向乙方提供租金发票。年租金为20万元，第四至五年租金在第一年租金的基础上递增5%。签约当日乙方应向甲方支付相当于一个月租金数额的履约保证金2万元。租金釆取每半年一付的方式，乙方应在签约当日支付第一期租金，以后每期租金均在每年1月1日和7月1日前支付。合同另就违约责任等进行了约定。上述合同签订后，王某雷向尹某交付了3号底商，尹某以某餐饮公司的名义在该房屋内进行餐饮经营。

上述两份租赁合同签订后，尹某于2016年3月25日至2017年11月29日期间以支付宝、银行转账的方式向王某雷支付租金共计517274.6元。其中，2017年11月29日向王某雷支付租金共计50000元。王某军于2017年1月19日至2018年12月4日期间通过银行转账、微信转账的方式向王某雷支付租金共计290000元。庭审中，王某雷明确其主张的租金期间为2016年4月11日至2018年4月100（《租赁合同1》）、2016年1月15日至2018年7月14日（《租赁合同2»）。尹某则主张其于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王某雷交纳租金1164910元。王某军主张其曾以现金的方式向王某雷的雇员李某交纳租金40万元，王某雷对此事实不予认可。

2018年8月25日，王某雷作为出租方（甲方）与魏某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同3»）,约定由魏某承租1号、2号、3号底商，租赁用途为餐饮，租赁期限为4年，自2018年10月1日起至2022年9月30日止，其中2018年9月1日至2018年9月30日为免租期。合同第三条约定：甲方向乙方收取的租金为税后租金，甲方不向乙方提供租金发票。租金第一至二年每年租金为65万元，第三至四年每年租金为72万元。签约当日乙方应向甲方支付相当于一个月租金数额的履约保证金54170元。租金采取每半年一付的方式，乙方应在签约当日支付第一期租金，以后每期租金均在每年9月15日和3月15日前支付。合同另就违约责任等进行了约定。魏某在“乙方委托代理人（签字）”处签名及捺印确认。后某餐饮公司亦在上述合同“乙方（盖章）”处加盖了公章。

《租赁合同3»签订后，魏某于2018年8月25日向王某雷支付了租金15万元，并于2018年8月27日支付了剩余半年期租金17.5万元和履约保证金54170元。后魏某陆续于2019年3月16日、2019年3月18日支付了第二期租金共计32.5万元，于2019年9月18日、9月19日、9月21日支付第三期租金32.5万元。

尹某于2015年4月24日设立了某餐饮公司，该公司性质为自然人独资的有限责任公司，注册资金为100万元。尹某以该公司名义在1号、2号、3号底商进行餐饮经营。2017年6月9日，尹某分别与王某军、案外人楚某豪签订《转让协议》，将其名下在某餐饮公司的股权98万元转让给王某军，将其名下股权2万元转让给楚某豪，并于2017年6月15日完成了工商变更备案手续，王某军成为某餐饮公司的法定代表人。2018年9月5日，王某军作为甲方与魏某作为乙方签订《股权转让合同》，约定王某军将其所持某餐饮公司98%的股权作价3万元转让给魏某。后双方未办理股权变更登记备案手续。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王某雷与尹某签订的《租赁合同1»《租赁合同2»系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。本案争议的焦点之一是上述两份租赁合同的相对方的确定问题。根据查明的事实，《租赁合同1》《租赁合同2》均系王某雷与尹某签订，尹某虽辩称其与王某军签订了股权转让协议，不再承租涉案房屋，但根据合同相对性原则，尹某无权依据其与王某军签订的股权转让协议约束王某雷，且尹某在股权转让后仍有向王某雷交付租金的行为，因此在《租赁合同1»《租赁合同2»并未解除的情况下，尹某仍为租赁关系的承租方。王某军因接受股权转让而主动向王某雷交纳涉案房屋租金，王某雷亦实际接收了王某军交纳的租金，王某军的行为构成债务加入,应与尹某就合同义务承担连带责任。王某雷要求某餐饮公司给付租金及赔偿违约金的请求并无事实及法律依据，一审法院不予支持。本案的另一争议焦点为尹某、王某军是否拖欠王某雷租金。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。尹某、王某军负有向王某雷交付租金的义务，应当就已交付租金的积极事实承担举证责任，但尹某、王某军并未提供相应的证据证明其已足额向王某雷交纳租金。尹某虽主张其于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王某雷交纳租金1164910元，但其并未提供相应的证据证明其于2016年之前交纳的租金所属租赁期间，结合租赁合同关于租金交纳期限、租金标准的约定，一审法院难以认定该部分租金属于王某雷主张的欠付租金期间的租金。王某军虽辩称曾以现金的形式向李某交纳租金40万元，但并未提供任何证据予以证明，对其辩解意见一审法院不予采信。结合合同约定的租金标准、拖欠租金的租赁期间、尹某及王某军已交纳租金的情况，王某雷要求尹某、王某军支付拖欠的617725.40元租金的请求，合法有据，一审法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王某雷要求尹某、王某军赔偿2018年7月.15日至2020年4月2日期间拖欠租金的违约金，但其并未能就尹某、王某军拖欠租金对其造成的具体损失情况提供相应的证据予以佐证，双方约定的违约金计算标准及王某雷主张的违约金数额均明显过高，对于尹某、王某军要求减少违约金的请求一审法院予以支持。违约金的具体数额由一审法院按照中国人民银行同期贷款利率的标准、拖欠租金的数额及期间，并综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用的原则酌情确定为4万元，对于王某雷主张过高部分一审法院不予支持。判决如下：一、尹某、王某军连带给付王某雷租金617725.40元，于判决生效后十日内执行清；二、尹某、王某军连带赔偿王某雷违约金40000元，于判决生效后十日内执行清；三、驳回王某雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5489元，由王某雷负担301元（已交纳），由尹某、王某军共同负担5188元（于判决生效后7日内交纳）。

本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审中，关于王某军是否应当承担连带责任问题，王某军当庭陈述称：“我跟尹某签订股权转让，后来这个债务纠纷就是跟尹某没有关系了。是我进入到了这个租金合同关系中了，我就是这个承租人，如果有欠租，也应当是我来承担。当然，我必须说清楚的是，实际上我不欠付任何租金，我已经支付了全部租金。”本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为，第一，尹某、王某军是否应当就租赁合同项下的债务承担连带给付义务；第二，尹某、王某军是否存在欠付租金的情况。

关于第一个焦点问题。根据查明的事实，涉案租赁合同均系王某雷与尹某签订，尹某作为合同一方主体，应当受到合同约束，承担合同义务。尹某辩称其与王某军签订了股权转让协议，不再承租涉案房屋，但其与王某军之间的股权转让关系只能约束其与王某军，王某雷并非该股权转让关系的当事人，亦无证据证明王某雷自愿接受股权转让关系的约束，故尹某与王某军之间关于租赁合同项下义务承担主体的约定不能约束王某雷，尹某仍为租赁关系的承租方，其有义务履行租赁合同项下的义务。王某军因接受股权转让而主动向王某雷交纳涉案房屋租金，王某雷亦实际接收了王某军交纳的租金，王某军在本案二审过程中当庭亦明确认可其在与尹某签订股权转让协议后即进入到租赁合同关系中，如果有欠租，应当由其承担，据此，王某军的行为构成债务加入，应与尹某就合同义务承担连带责任。

关于第二个焦点问题。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。尹某、王某军负有向王某雷交付租金的义务，应当就已交付租金的积极事实承担举证责任，但尹某、王某军所提交之证据不足以证明其已足额向王某雷交纳租金。尹某虽主张其于2014年9月26日至2016年11月21日期间已向王某雷交纳租金1164910元，但其并未提供相应的证据证明其于2016年之前交纳的租金所属租赁期间，一审法院结合租赁合同关于租金交纳期限、租金标准的约定，认为难以认定该部分租金属于王某雷主张的欠付租金期间的租金，本院不持异议。王某军虽辩称曾以现金的形式向李某交纳租金40万元,但并未提供任何证据予以证明，对其辩解意见本院不予采信。结合合同约定的租金标准、拖欠租金的租赁期间、尹某及王某军已交纳租金的情况，王某雷要求尹某、王某军支付拖欠的617725.4元租金的请求，合法有据，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。

综上所述，王某军、尹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20752元，由王某军负担10376元（已交纳），由尹某负担10376元（已交纳）。

本判决为终审判决。