审理法院：北京市朝阳区人民法院

案号：（2020）京0105民初4306号

案由：买卖合同纠纷

裁判日期：2021年03月03日

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2020）京0105民初4306号

原告：刘某琴，女。

委托诉讼代理人：孙华坤，北京天斗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晴，北京天斗律师事务所实习律师。

被告：某股份有限公司。

法定代表人：李某，董事长。

委托诉讼代理人：冯焘，北京市中伦文德律师事务所律师。

原告刘某琴（以下称原告）与被告某股份有限公司（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙华坤、李晴，被告的委托诉讼代理人冯焘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告房屋产权代办费1980元和车位产权代办费

2450元，协助原告办理房屋产权登记和车位登记手续，并向原告支付违约金156661．66元；

2、被告拆除现有不符合规划的门楼建筑；3、被告按照合同约定拆除阳台隔断、赔偿相应的装修施工费用5000元；4、被告按照合同约定将文体活动室交付使用。事实与理由：一、被告退

还原告房屋产权代办费1980元和车位产权代办费2450元,协助原告办理房屋产权登记和车位登记:并向原告支付违约金156661．66元。2015年10月9日,原告购买了被告位于朝阳区商品房1套(以下称涉案房屋)。同日,原告与被告签订了《北京市商品房预售合同(住宅类)》。

2015年11月13日,原告购买了被告配套产权车位1个（以下称涉案车位）,签订了《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》。合同签订后,被告要求原告留下各种重要证件以及票据的原件,并告知原告须亲自到现场方可“代办产权”。原告多次和被告人员交涉希望自己办理产权,被告均予以拒绝。2017年5月26日,原告在办理收房手续时,被告要求先交清全部税费方可收房然后才可验房,被告向原告收取1980元房屋产权代办费和2450元的车位产权代办费,根据附件十第十三条C项约定代办佣金不得超过2000元。实际上,上述费用都高于合同约定收费金额。原告为了收房只好按照被告要求把各项税费交予被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》33条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续:现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”即预售商品房的房产证办理也可由发商统办理,也可以由业主个人办理,被告强行要求必须由其代办并收取高额代办费,不符合合同和法律规定,且房屋产权证和车位产权证至今没有办理下来,被告应当向原告退还房产证和车位证的代办费用,由原告自行办理产权证书并给与必要的协助。另外,原告购买房屋自2017年5月26日交房至今已经超过720天,被告没有为原告把房产证和车位证办理下来,违反了预售合同第二十二条第(二)项第2款约定和补充协议第十三条第2款约定,被告应当按照合同约定支付违约金15666．66元。二、被告应当拆除现有不符合规划的门楼建筑,按照规划设计图所示进行恢复。原告买房时,根据被告介绍和沙盘模型,并没有关于门楼的建筑物。原告收房后,发现有门楼建筑,严重影响其生活。原告及受影响业主与被告交涉未果,申请信访。2018年7月6日,北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局《关于郑某信访事项的答复意见书》(2018(交办)2号)的回复:“某小区大门门楼及住宅首层小院围墙,我局并没有查询到规划审批记载”的回复。根据预售合同第九条规划变更的约定,出卖人不得擅自变更规划行政部门核发的建设工程规划许可证的规定的条件建设商品房;确需变更应当书面征得受影响买受人的同意。被告擅自建设门楼并没有经过规划审批,也没有经过受影响的原告书面同意,属于擅自加盖,其行为违反了合同约定,被告应当拆除现有不符合规划的门楼建筑,按照规划设计图所示进行恢复。三、被告按合同约定拆除阳台隔断,赔偿相应的装修施工费用5000元。2015年10月9日,原告与被告订了《装修改造委托书》,被告参照某项目样板间的结构形式对所购房屋进行装修改造施工,封闭非封闭阳台。根据合同第三条第2项约定,该施工改造完成日期为2017年5月18日,但直至原告起诉之日,被告也没有对约定事项进行施工改造。原告多次沟通未果,于2018年自己找人对房屋进行装修改造施工,被告违反合同约定,未在约定工期内完工,应当按照合同约定向原告提出支付相应装修赔偿费用。四、被告应当按照合同约定将原告楼下的文体活动室交付使用。2017年5月26日原告入住房屋,文化活动室却被装修成为餐厅,后经原告和其他业主不断和被告及物业公司交涉,物业公司将文化活动室的餐具拿走,灶台至今没有拆除,原告及业主也无法进行娱乐体闲活动。根据预售合同附件七第十六条第6项约定:“被告不可擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途……被告擅自改变文体活动室用途违反合同约定,应当将文体活动室交付给原告等业主使用。另外,小区绿地与被告宣传和合同约定严重不符,根据附件七第五条和补充协议第十五条“前期物业服务”补充约定第3项约定,与本小区四周紧邻绿地为市政代征绿地,该绿地由物业公司统一进行保洁、绿化,产生费用由全体业主共同承担并包含在物业费中,但事实上此待建绿地及相关配套设施至今没有完全建设完成,物业公司声称此绿地不归他们管理,原告根据合同约定缴纳了大笔物业费,被告却没有按照合同约定的标准提供物业服务,被告违反合同约定侵犯了原告及业主利益综上,被告怠于履行职责,违规收取费用,严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的约定,故,诉至贵院,望判如所请。

被告辩称:一、被告收取原告房屋产权代办费和车位产权代办费并未超过合同约定的标准,按照合同约定被告也不应退还原告代办费用。被告与原告签订的《北京市商品房预售合同(住宅类)》(以下简称“房屋买卖合同”)第二十二条第(二)项第1款约定“商品房交付使用过后,买受人同意委托出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用上限2000元人民币”。合同附件十《北京市商品房预售合同补充协议》第十三条第4款约定“未选择委托中介机构代其办理房屋权属转移登记事宜的只限一次性付全款购房者”。鉴于原告采取贷款方式付款,首付款2259933元,剩余5260000元采取贷款方式,因而原告应依据合同约定接受被告指定的代理机构办理房屋权属转移登记。被告与原告签署的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(以下简称“车位买卖合同”)第二十二条第(二)项第1款约定“买受人同意委托出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用上限2000元人民币”。被告系根据述合同收取原告相关代办费用。根据《北京市发展和改革委员会北京市财政局关于市国土局房屋登记费计费方式和收费标准的函》(京发改[2015]****号)第一条规定:“住房登记收费标准为每件80元:非住房房屋登记收费标准为每件550元”。被告向原告收取房屋权属转移登记费用1980元,车位权属转移登记费用2450元,除去登记费用外,两项收费佣金均为1900元,并未超过合同约定的2000元,因此原告的诉讼请求不应得到支持。二、被告已经在2019年为同小区的其他业主办理了房屋产权登记和车位产权登记,并多次通知原告提供相关证件到指定部门配合办理,但原告一直拒不配合。因此,涉案房屋至今未能成功办理产权登记系原告原因所致,应由原告承担相关责任。涉案房屋和车库已经于2017年办理相关收房手续,被告其后曾多次通知原告提供相关证件原件协助办理房屋和车位产权登记,但原告一直反复推托拒不配合,致使涉案房屋和车位的权属转移登记一直无法办理。《房屋买卖合同》附件十补充协议第十三条第3款约定“非因甲方责任导致乙方未能在规定期限内取得房屋所有权证书的,甲方无需承担任何责任”。《车位买卖合同》附件十第九条第3款约定“非因甲方责任导致乙方未能在规定期限内取得房屋所有权证书的,甲方无需承担任何责任”。被告已经于2019年为原告同小区的其他业主办理完毕了房屋和车位的权属转移登记,涉案房屋和车库至今未能办理权属转移登记的责任应由原告承担,被告并不构成违约,不应承担违约金。三、门楼建筑的设计不属于房屋买卖合同纠纷案由的管辖范畴。原告曾就涉案房屋小区门楼建筑申请信访并得到相关部门的回复。被告认为门楼建筑事宜并不属于房屋买卖合同纠纷的案由,且城管部门和建设管理部门已经多次来现场勘察该建筑,并未认定该建筑为违建。原告在本案中提出的相关诉讼请求缺乏依据。四、被告并没有与原告签署拆除阳台隔断的施工合同,不是本合同的相对方,且该份合同未签署,没有法律效力。根据原告提供的《装修改造委托书》,合同受托人并非被告,因而被告并非合同的相对方,不是本案适格当事人,不应承担相应的装修施工费用。且该《装修改造委托书》并未盖章签字,不发生法律效力,原告无权根据该份合同进行起诉并提出相关诉讼请求。五、被告已经将文体活动室装修完毕正准备交付使用,且该诉讼请求不属于房屋买卖合同纠纷案由管辖范畴。涉案房屋楼下的文体活动室不存在原告起诉状中所说的情况,且文体活动室为小区共用部分,应由全体业主共同使用。原告的该项诉讼请求不属于房屋买卖合同纠纷的审理范畴。此外,我们需要特别说明的是,原告因其自身原因,已经多次向贵院提起诉讼,每次都因缺乏事实和法律依据而自行撤诉。据了解,原告之所以一再起诉,是因为其多次毫无理由地向被告提出巨额赔偿或极不合理的条件未能够得到满足所致。同时,原告在诉讼之外,也多次采取了投诉、信访、举报甚至拉横幅、聚众闹事等合法或者非法的手段,企图通过要挟、制造负面舆论和社会影响等手段达到其个人目的,但却一直未能如愿。我们恳请贵院在查明事实的基础上,对原告进行说理和教育,不要再次浪费司法资源、增加各方诉累,以尽快定纷止争,顺利结案。综上,被告不同意原告的全部诉讼请求,被告请求法院在查明事实的基础上依法裁判,驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月9日,原告（买受人，乙方）和被告（出卖人，甲方）签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》及补充协议，约定原告购买涉案房屋，其预测建筑面积为230．39平方米，房屋总价款为7519933元。买受人同意委托出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用上限2000元人民币。如因甲方责任，乙方未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，双方约定按照下属方式处理：甲方应按乙方已付房价款的2%向乙方支付违约金。非因甲方责任,导致乙方未能在规定期限内取得房屋所有权证书的，甲方无需承担任何责任。

2015年11月13日,原告（买受人，乙方）和被告（出卖人，甲方）签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》购买涉案车位，其预测建筑面积共41．96平方米，买受人同意委托出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用上限2000元人民币。如因甲方责任，乙方未能商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，双方约定按照下属方式处理：甲方应按乙方已付房价款的2%向乙方支付违约金。非因甲方责任,导致乙方未能在规定期限内取得房屋所有权证书的，甲方无需承担任何责任。

上述合同签订后，原告向被告支付房屋产权代办费1980元和车位产权代办费2450元。被告对此解释称，根据《北京市发展和改革委员会北京市财政局关于市国土局房屋登记费计费方式和收费标准的函》(京发改[2015]****号)第一条规定:“住房登记收费标准为每件80元:非住房房屋登记收费标准为每件550元”。被告向原告收取房屋权属转移登记费用1980元,车位权属转移登记费用2450元,除去登记费用外,两项收费佣金均为1900元,并未超过合同约定的2000元。

另查，原告于2017年5月6日办理了房屋入住手续，现涉案房屋和涉案车位均未办理所有权证书。庭审中，被告提交不动产权证、不动产登记信息查询记录、通话记录等，以证明被告已经于2017年6月办理完毕涉案房屋所在楼栋的不动产权证书并已经于2019年搬离完毕涉案房屋同一楼栋其他业主的房屋和车位的权属登记，涉案房屋和涉案车库未能办理权属转移登记系原告不配合所致。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告和被告签订的《北京市商品房预售合同(住宅类)》和《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利和义务。

双方在合同中约定原告同意委托被告指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，根据本案查明的事实，被告收取原告的代办费未超过合同约定的标准，故原告要求被告退还代办费用的诉讼请求本院难以支持。现原告主张被告为其办理过户手续，本院予以支持。根据现有证据，原告未能在规定期限内取得房屋所有权证书，并非因被告导致，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院难以支持。关于原告的其他诉讼请求，和本案不是同一法律关系，本案以不处理为宜，原告可另行解决。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：

一、被告某股份有限公司于本判决生效后七日内协助、配合原告刘某琴办理所有权转移登记手续，将位于北京市朝阳区某号房屋及位于北京市朝阳区某号车位转移登记至原告刘某琴名下；

二、驳回原告刘某琴的其他诉讼请求。

案件受理费3520元，由原告刘某琴负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员 吴娜

二〇二一年三月三日书记员 唐哲