2017年3月20日，张某与北京某房地产开发有限公司签订了商品房买卖预售合同（以下简称合同），合同中约定，张某向房地产公司购买位于房山区XXX201号房屋一套，预测建筑面积95.76平方米，总价款1847744元，付款方式为首付款加贷款，房地产公司应当在2017年12月31日前向张某交付该商品房。

合同中第九条交付条件约定，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积测算技术报告书；满足房地产公司承诺的市政基础设施、公共服务和其他配套设施达到的条件；合同中第十二条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担违约赔偿责任。

在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人同意按延期交房处理，出卖人一次性赔付买受人全部房款的万分之一作为延期交房之违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。

双方签订合同后，张某向房地产公司支付了合同约定的全部购房款。案涉房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，房地产公司未能按照双方合同约定向张某交付房屋。诉讼中，张某表示双方合同约定的违约金计算标准不合理，故要求房地产公司按照租金标准承担违约责任。

 一审法院认为，张某与房地产公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

预售合同约定，房地产公司应当在2017年12月31日前向张某交付符合合同约定和法律规定的房屋。房地产公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。

对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款对于违约金计算标准等事项做了明确约定。张某主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。张某未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑张某因房地产公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。综上，张某的诉讼请求合理，法院予以支持。

二审法院认为案件争议的焦点为购房者与房地产公司签订的商品房买卖合同已经约定违约金计算标准情况下，如因房地产公司原因导致迟延交房时，购房者能否要求按实际情况适当提高违约金计算标准。该情形是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 第二款的规定。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某与开发商签订的商品房预售合同为双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。

开发商应当依约在2017年12月31日前向张某交付符合约定条件的房屋，事实上开发商开发的涉案房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，开发商未能按照合同约定向张某交付房屋。开发商上诉称系因国家政策改变导致未能如期交房，但该公司并未提供充分有效的证据予以证实，开发商该项上诉意见，本院不予采纳，其免责事由不能成立。故开发商在涉案合同标的房屋的交付问题上存在显见违约行为，应承担相应的违约责任。

关于张某所主张的违约金一节，一审判决依据双方合同的违约条款，结合同地段同类房屋的租金标准所作判决具有合理性，应当予以维持。

从上述可知，在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。

在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。