审理法院：北京市东城区人民法院

案号：（2016）京0101民初17826号

案由：房屋租赁合同纠纷

裁判日期：2017年01月05日

北京市东城区人民法院

民事判决书

（2016）京0101民初17826号

原告：李某文，男。

委托诉讼代理人：孙华坤，北京大悦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某（原告之女），女。

被告：张某霞，女。

委托诉讼代理人：曹庆国，北京市隆平律师事务所律师。委托诉讼代理人：司鹏飞，北京市隆平律师事务所律师。

原告李某文与被告张某霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某文及其委托诉讼代理人孙华坤、李某，被告张某霞及其委托诉讼代理人曹庆国、司鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁协议；2、要求被告自承租房屋及院落内腾退；3、要求被告将涉案房屋恢复原状，具体为将自行搭建在承租房屋的二层自建房（除西数第一间之外）拆除，恢复成水泥平顶。事实与理由：2009年9月，原、被告订立《房屋租赁协议书》，约定原告将位于北京市东城区**胡同×号房屋（以下简称涉案房屋）及院落出租给被告。协议约定，如被告进行装修应与原告商量后方可动工，并且不得损坏主体结构。后双方又订立补充协议，约定租期内被告如有违法活动，原告有权解除合同。原告向被告交付房屋时，涉案房屋屋顶即存在被告建的自建房两间。2009年，被告在未经原告同意的情况下，在原本是平房的屋顶上又加盖自建房三间。2013年12月18日，有关部门将涉案房屋二层自建房全部拆除。2015年，原告发现被告又在涉案房屋屋顶加盖二层自建房。2015年10月12日，原告向被告邮寄送达要求其恢复原状的通知，被告未履行。原告认为，被告的行为违反合同约定，构成违法行为，原告有合同解除权；且根据相关法律规定，被告系擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在原告要求的合理期限内未恢复原状，致使租赁物受到损失，合同目的无法实现，故起诉至法院，诉如所请。

被告张某霞辩称：认可双方订立合同情况属实。原告就涉案房屋二层自建房问题已经起诉过被告，认定被告搭建自建房系原告同意，故法院判决驳回了原告的诉讼请求。2013年，因被告举报，相关部门确曾将自建房部分棚顶拆除，但是并没有拆除墙体。2015年，因为涉案房屋漏水问题，被告基于剩余的自建墙体利用彩钢板及塑料板搭建了棚顶，放置一些杂物。被告未收到原告要求恢复原状的通知。被告自订立合同之初，经原告同意搭建自建房，不存在违约行为；相关部门拆除自建房棚顶后，被告为防雨搭建的棚子不影响房屋主体结构；双方合同中约定的违法行为系指承租房屋内的违法行为，因被告租赁房屋用于酒店经营，该违法行为应解释为卖淫、嫖娼等，而非指加建自建房，且前次诉讼中法院未认定加建自建房系违法行为；根据《限期拆除决定书》记载，原告主张被告违约的自建房搭建于2009年9月，已经经由上次诉讼处理，原告本次起诉与前次起诉事实、理由相同，法院应予以驳回。现被告同意将涉案房屋棚顶恢复原状，但认为原告没有法定解除权，不同意原告的其他诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告出示《恢复原状通知》及邮寄回执查询，证明原告于2015年10月12日要求被告将扩建的房屋恢复原状。经质证，被告否认收到上述通知。2、原告出示录音证据，证明被告收到《恢复原状通知》，经质证，被告认可该证据的真实性。录音证据中，原告要求被告将涉案房屋二层恢复成两间自建房，其余均拆除。被告表示其在有关部门实施强拆后并没有新加建自建房，仅搭建简易棚。

根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区**胡同×号8号房（北房五间，建筑面积77.8平方米）登记在原告名下。2009年9月5日，原、被告订立《房屋租赁协议书》，约定原告将涉案房屋及院落出租给被告使用，年租金7万元，合同期自2009年9月16日至2019年9月16日。合同约定，被告在租赁期内应遵纪守法，不应在房屋内进行违法活动（如有违法与原告无关）。如被告需要进行装修应与原告协商后方可动工，但不得损坏主体结构。原告向被告提供空房，装修及一切设施的费用被告自理。装修好的门窗及建的门楼及卫生间及设施走时归原告所有。2009年9月16日，双方订立补充协议，将租期延长至2024年9月16日，年租金七万元，并约定租期内如有违法活动，原告有权解除合同。

2012年11月7日，原告曾以被告违反合同约定擅自在涉案房屋二层东侧加建三间自建房为由起诉，要求解除双方之间的租赁合同，并由被告赔偿损失等。诉讼中，法院查明双方于2009年9月5日订立合同时，涉案房屋南侧有一简易房及钢制楼梯，涉案房屋的二层西侧有两间房，东侧为略带排水坡度的平顶，其北边和东边各有高约1.2米的墙体。经本院勘验现场，被告已将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑，与涉案房屋上的二层房屋连通，被告另在涉案房屋二层东侧扩建三间房屋。该案庭审中，原告表示被告将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过原告同意，但原告并不知道被告后来擅自扩建的东侧三间房的情况；被告对此不予认可，被告辩称在扩建这三间房屋时原告曾多次到现场监督施工队施工，并亲自协调与邻居之间的纠纷，对此被告申请多位证人出庭作证。原告出示2010年4月23日的照片作为反证，证明其对扩建并不知情。法院经审理认定被告虽未举出原告知情并同意被告在涉案房屋上扩建二层东侧两间房的直接证据，但证人证言能证实被告的答辩意见，原告对此提供了网站上截屏的照片作为反证，该照片显示在2010年4月23日涉案房屋二层最东侧的一间房虽没有搭建完工，但是已经能看见被告扩建的东侧两间房的房顶，结合原告知情并同意被告将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修及与案外人签订关于协调**胡同甲×号施工的协议书等案件相关情况，法院对证人证言以及原告提供的照片的真实性予以采信，故原告对被告在涉案房屋二层搭建东侧两间房的事实知情并认可的事实本院予以确认。至于被告所述其在2010年9月份将最东侧墙体在原有高度上砌高1.2米并搭建最东侧一间简易房，原告也是知情的意见，因被告就此未举出充分证据，故该项意见不予采纳。考虑到涉案房屋二层上原本就有两间不在产权证范围内的房屋以及原告知情并认可被告加盖东侧两间房屋的事实，被告于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，并不是造成涉案房屋建筑主体结构和承重结构改变的主要原因，被告的行为不足以构成根本违约从而使原告获得合同的解除权，故判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服上述一审判决提起上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。后原告向北京市高级人民法院提出再审申请，北京市高级人民法院裁定驳回原告的再审申请。

2013年9月6日，北京市东城区城市管理监察大队向原告出具《信访请求答复意见书》，告知原告**胡同×号房屋存在的二层违建系李某文、张某霞在不同时期先后搭建的。街道综合执法组对该处房屋张贴了《告知书》，要求违法建设人限期自行拆除，否则将采取综合执法进行强拆。目前，此处房屋已列入街道拆违台账。

后有关部门对涉案房屋的二层自建房进行强拆。根据双方认可的照片及当庭陈述显示，强拆时，有关部门将涉案房屋二层部分房屋主体结构拆除，部分房屋仅将屋顶拆除。对此，原告称西数第一间房顶拆除一半，西数第二间房顶及墙体拆除，客厅房顶拆除，客厅门窗拆除，西数第三间房顶、墙体均拆除，西数第四间房顶、门窗拆除，西数第五间房顶拆除，其余均未拆除。被告称西数第一间房顶没有拆除、第五间房顶拆除一半，其他均认可原告的陈述。

2016年6月20日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局向被告下达《限期拆除决定书》，称2016年4月20日，有关部门在检查中发现被告于2009年9月在北京市东城区**胡同×号院北房上建设的一处砖混结构未取得相关手续，违反相关规定，要求被告在15日内自行拆除，逾期不拆除将依法实施强制拆除。

诉讼中，本院现场勘验，涉案房屋二层自建房现状为房顶均由彩钢板及塑料板搭建，客厅利用原拆除的木质门窗围挡，西数第二、三间由钢结构支撑，形成空场，堆放杂物，空场内隔出一间简易围挡，内有床铺一张。西数第一间、第四间、第五间房屋有吊顶，并有床铺。被告称有关部门拆除房屋部分结构和房顶后，被告利用剩余墙体采用彩钢板及塑料板搭建简易棚用于堆放杂物及防止一层漏水，并没有加盖自建房。被告同意将除西数第一间自建房外的其余钢结构、简易建筑全部拆除，恢复成水泥平顶。2016年11月23日，双方确认被告已将涉案房屋二层部分自建房及钢结构拆除，留有东侧墙体（牌匾悬挂墙，该墙系原告向被告交付涉案房屋时即存在，后被告在原墙体基础上加高约一米）、客厅（客厅留有阳光板的屋顶，隔断木板已拆除）及客厅内的卫生间、西数第一间自建房（原告所建），部分钢结构已拆除放倒、但部分钢结构仍保留。2016年12月16日，双方确认被告又将涉案房屋东侧墙体部分拆除，剩余约1.2米高墙体，客厅及客厅内的卫生间拆除。

本院认为，原、被告建立的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。现合同中约定如被告需要进行装修应与原告协商后方可动工，不得损坏主体结构。相关法律及司法解释亦规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，法院应依照上述规定处理。根据双方前案诉讼情况，被告将涉案房屋南侧的简易建筑及钢制楼梯改造为二层建筑、对涉案房屋及二层西侧原有的两间房进行装修系经过原告同意，原告知情并认可被告加盖东侧两间房屋的事实，后法院认定被告于二层最东侧自行在原有墙体上搭建一间简易房的行为实属轻微的违约扩建行为，被告的行为不构成根本违约，原告不享有合同的解除权。后有关部门将涉案房屋二层自建房强制拆除部分主体结构及屋顶，原、被告本应将剩余未强制拆除部分自行拆除，但被告非但未自行拆除，又利用剩余墙体搭建并进行支撑及吊顶，形成房间与钢结构支撑的空场，上述行为系新的加建行为，该行为未取得原告同意并改变了房屋建筑主体和承重结构，在原告要求的合理期限内仍未予恢复，构成根本违约，原告据此要求解除合同并由被告腾退承租房屋及院落，理由正当，本院予以支持。虽然诉讼前、诉讼中被告已将涉案房屋二层自建房部分拆除，但院落内仍留有部分原告及被告搭建的自建房，被告应将上述自建房一并腾退。关于被告认为本次诉讼与前次诉讼事实与理由相一致的抗辩意见，虽然《限期拆除决定书》记载该砖混结构建设于2009年9月，但根据双方当事人的陈述及提交的证据可认定，原告现认为被告存在违约的加建行为与前次诉讼认定的自建房非属同一标的物，系在前次诉讼标的物被有关部门强制拆除后又新形成的标的物，因此被告的上述抗辩意见，理由不足，本院不予采信。被告关于加建自建房非属补充协议中“违法活动”的意见，根据合同的文意解释，该“违法活动”并不仅限于经营活动中的违法行为，因此该抗辩意见，本院不予采信。因前次诉讼中，原告并未主张被告加建自建房系违法行为而要求解除，故法院未对此予以认定。原告要求被告拆除涉案房屋二层自建房（除西数第一间之外）并恢复水泥平顶的诉讼请求，现北京市东城区城市管理综合行政执法监察局已向被告下达《限期拆除决定书》，要求被告限期将二层自建房拆除，因此是否拆除自建房已被有关部门处理，正在执行处理事项，本院对原告以租赁合同纠纷为由要求将涉案房屋恢复原状一事，不予处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：

一、解除原告李某文与被告张某霞之间的《房屋租赁协议书》及补充协议；

二、被告张某霞于本判决生效后三十日内将位于北京市东城区**胡同二十四号八号房屋、院落及院落中的自建房腾退；

三、驳回原告李某文其他诉讼请求。

案件受理费70元，由原告李某文负担35元（已交纳），被告张某霞负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 徐静

审判员 龙琨

人民陪审员 马星星

二〇一七年一月五日书记员 康婧